4 совета от Гранта - Как ПРАВИЛЬНО инвестировать в Недвижимость
Грант Кардон: Привет всем, кто инвестирует в недвижимость, а также тем, кто только подумывает о покупке дома или загородного участка, тем, у кого на носу первая сделка по квартире. Хочу, чтобы вы уделили внимание моему посланию.
Меня зовут Грант Кардон. Я владею почти пятью тысячами квартир. За последние 25 лет я заработал на сделках с недвижимостью почти миллиард долларов. На сегодня почти 800 миллионов долларов хранятся в активах компании. Также сейчас у нас нагреваются 5 сделок по продаже, но, возможно, что не буду ничего продавать, потому что пять этих участков так приносят много дохода, поэтому не имеет смысла просто гнаться за выгодой.
Я знаю, что многие из вас хотели бы задать мне свои вопросы. Да, мы же купались, прыгали. Возможно, вы увидели меня на шоу «бега, покаяться» или на ютьюбе. И, кстати, я только что закончил кататься на лыжах на курорте Дервиль, и тут мы отдыхаем уже десятый день, или 12. О черт, колени так болят, и, кстати, со мной тут Райан.
Если вы смотрели мое видео, то знаете, что Райан — пилот моего самолета, он работает со мной во время сделок с недвижимостью. И вот, когда мы прилетели сюда, он спросил: «Грант, кто научил тебя играть на рынке недвижимости? Кто научил тебя инвестировать в недвижимость?» На что я ответил: «Отличный вопрос.»
Грант Кардон: Мой отец умер, когда мне было десять, и я часто наблюдал, как с мамой ездят по округе, осматривают недвижимость, а затем, незадолго до смерти, и когда он купил дом. Знаешь, когда ты ещё мал, ты запоминаешь всё, что говорят твои родители. Отец постоянно говорил о том, что недвижимость — это выгодно, а когда моя мама, после смерти отца, стала во главе семьи, ей пришлось продать тот дом — дом мечты. Разумеется, он не был похож на вот этот дом. Это вообще что-то невероятное. До его мы просто снимаем на 2 недели. Некоторые думают: «А почему-то не купишь дом, вместо того чтобы платить сто пятьдесят тысяч в неделю за аренду?»
Сейчас я скажу, почему это делаю. Когда умер мой отец, мама буквально на следующей же неделе продала дом мечты, ей пришлось его продать. Но почему? Он же был куплен, и говорили: «Никогда, никогда не имейте долгов, и тогда вы будете свободны.» Но вот что я вам скажу: если вы из-за чего-то переживаете — это не свобода. Если вам нужно что-то исправлять, вы не свободны. Если на вас висят налоги по недвижимости, которую вы не успели выплатить, вы не свободны. Если вы не обеспечили себя ежемесячным постоянным доходом, то вы не свободны. Иначе, что вообще означает свобода?
Вот причина, по которой я занялся недвижимостью. У меня было два своих дела: первое основал, когда мне было 29, и оно приносило хороший доход, относительно… спасибо, там она приносила относительно хороший доход. В 29 лет я уволился с работы в продажах, где я зарабатывал примерно 100000 в год, но сколько я к этому шёл. Я работал в том месте семь лет, начинал с 2000 в месяц, потом я обучился мастерству продаж и в один месяц заработал 3000. Подумала: «Go, оказывается, я могу контролировать свой доход.» Затем, следующие пять-шесть лет я поднял доход до 8000 в месяц и начал считать себя крутым, серьезным, думал, что могу добиться чего угодно.
Но проблема в том, что человек, на которого я работал, разбогател, а остальное нам было по барабану. И вот я ему рассказал, что его обворовывает один из партнеров. Он сказал: «Миль с свое дело.» Тогда я решил уволиться, и вот я без постоянного дохода, но я тотчас же начал свое дело. Прошу, слушайте меня внимательно, потому что я знаю, что многие из вас открыли собственное дело или находятся на пути к этому, или вы пытаетесь заключить первую сделку с недвижимостью, например, пытаетесь купить дом на одну семью или совершить обмен. Послушайте меня внимательно, потому что вы так сэкономите кучу денег, кучу, а также поймёте, как зарабатывать ещё больше.
Так вот, я открыл своё первое дело в 29, не полагаясь ни на кого, и да, это сработало. Но мне понадобилось около трёх лет, чтобы добиться того же уровня дохода, который у меня был раньше, когда мне было 31-32 года — я зарабатывал столько же, сколько зарабатывал в продажах. И бац! Меня осенило, я понял, что нужно делать, и отложу этот рассказ на другой раз: расскажу вам, как я раскрутил свой бизнес до дохода в миллион долларов в год.
А сейчас расскажу о том, что я сделал с этими деньгами. По сути, это послание тем, кто привык к пить. Я тогда грёб деньги лопатой, а постоянно светился на рынке 300 дней в году. Я был в разъездах, серьёзно, я жил не в одном месте, но 300 дней в году я колесил по стране, а дома был лишь 60 дней — остальное время я раскручивал свой бизнес, трудился изо всех сил.
И вот что я скажу про этот свой бизнес: если бы я его не раскручивал, я бы не зарабатывал. В 31 или 32 года я был на грани смерти: без отношений, без детей, без жены. Я не мог завести долгих отношений, потому что постоянно был в разъездах, вкалывал, трудился, пахал — я пахал до седьмого пота каждый божий день, в каждом деле я падал духом, разочаровывался, но потом зарабатывал. И так, постоянно, с расстройствами и разочарованиями, прибыль и заработанные деньги я откладывал, напомню, и работал 300 дней в году.
Я не мог потратить эти деньги. Каждый раз я ехал куда-то лишь с целью заработать деньги, а потом откладывал их, не зная, что с ними делать. Тогда я начал своё второе дело уже с партнером. Он тоже начал зарабатывать, и в итоге оба моих дела начали приносить доход, и у меня на счету в банке оказалась довольно-таки приличная сумма.
Эти деньги тухнут, понимаете, что я имею в виду? Они не прибавляются, просто лежат на счету. Мой дядя сказал мне: «Тебе нужно учиться делать так, чтобы деньги работали на тебя с таким же трудом, с каким ты их зарабатываешь.» Отличный совет, дядя! Кстати, не подскажешь, что с ними делать? Он сказал: «Я покупаю небольшие дома, типа 8, программа, стою их, а правительство мне за это платит.» Говорю: «Я не хочу связываться с правительством.»
Поэтому я начал читать про недвижимость: как владеть недвижимостью, управлять ею, как использовать свои деньги на счету, чтобы покупать недвижимость, как заполучить арендатора, который будет давать ежемесячный доход. Я не стал идти путём моего дяди: он покупал отдельные дома, а решил покупать квартиры с сотнями. Моя первая сделка — это была сделка 38 квартир, затем 48 квартир, потом 90 квартир. Сейчас я даже не рассматриваю такие мелкие сделки — мы стараемся купить сразу 400–500 квартир.
Зачем я вам всё это рассказываю? Суть моей первой сделки была в том, что был один дом: я купил дом, сдавал его, а как только жильцы съехали, у меня начались проблемы. Мне пришлось продать дом, как и маме в своё время. Поэтому хочу сказать вам вот что: не вся недвижимость будет приносить вам доход. Взгляните на этот дом — владелец построил его за 19 или даже за 20 миллионов, а продаёт его за 16 миллионов.
Я приехал сюда, пользовался домом, заплатил ему 250 или 300 тысяч за две недели и убрался восвояси. Он получил доход с одного человека в год — наберётся 809. Ну хорошо, пусть 10 человек, ну или даже пусть 12, допустим, даже если каждый сдаёт его, но это не может продолжаться: каждый год не будет снега, не будет жильцов. Не покупайте дома на одну семью, если у вас нет постояльцев — вам придётся платить самому.
Когда я покупаю 100, или 40, или 30 квартир, первая сделка — 38 квартир, и как минимум 34 из этих 38 у меня всегда были арендованы. Как минимум, 34 квартиры из 38 были заняты постояльцами. Этой денег хватало, чтобы платить налоги, чтобы починить крышу, перекрасить стены, справиться с насекомыми, починить туалет и разместить объявление.
Однажды мама сказала: «Не вздумай заниматься недвижимостью, тебе будут звонить посреди ночи!» Да, я только буду рад. Я всю жизнь, call его rainy, чтобы мне звонили. Если мне кто-то звонит, это значит, что он не платит или хочет заплатить. И так, как вы поступите, ваши родители были правы лишь наполовину. Если они миллионеры, они решили уравнение лишь наполовину. Сейчас у них достаточно денег, чтобы говорить: «Я заработал деньжат, обеспечил детей, заплатил за их обучение, у нас неплохой дом.» Но если я разведусь, это половина уйдёт жене. Так размышляют все миллионеры, но слух об этом никто не говорит.
Если вы хотите полной свободы, чего хотел мой отец для моей мамы — а я ещё и свободы — но её я не достиг, потому что через неделю после смерти отца она продала дом, это не свобода. Задолженности за дом не было, кроме той, которую правительство облагает. Любую собственность... ослами реки? Налоги на недвижимость — не можешь оплатить налоги, не можешь заплатить за благоустройство, за стрижку газонов, за уборку снега, за обновление; посмотри, эту крышу скоро сыпаться начнёт. Любую крышу периодически необходимо обновлять. Если не можете с этим справиться, всё оплачивается из вашего собственного кармана, и тогда вы не можете спокойно спать.
Вот почему я покупаю многоквартирные дома и офисные помещения — потому что они приносят доход за счёт множества арендаторов. В одном здании это может быть 100 помещений, 200, 500. Чем больше помещений, тем сильнее вы защищены. Запомните мои слова: это одно помещение — красивый, классный, это гениальный дом. Ну что ж, я заплачу ему двести-триста тысяч, а потом уеду, но лишь один тот участок крыши может ему обойтись в эти двести-триста тысяч.
И обойдётся, кстати говоря, крыша не вечна и обычно не держится примерно 25 лет. Тут проблемы с сантехникой, с электричеством, с подогревом пола. Вот этот мост станет проблемой, а кроме того, тут фонтаны, бассейны. Пока я тут был и подогревал воду бассейна до 40 градусов.
Давай так и по полной. Как вы думаете, кто оплачивает коммунальные услуги? Может, это не точно. Вывод: не любая недвижимость приносит вам доход. Деньги приносят та, которая каждый месяц даёт доход, постоянный приток финансов. Приток денег — это святой грааль, святой грааль всех финансов. Это приток денег. Этот девиз у меня на бейсболках, на футболках: «Приток денег».
Вот чем прелесть работы с недвижимостью: дело не в гордости от владения, а потом вместо... лучше не приду, мать, нет. Ага, ты посмотри на этот дом, этот бассейн, на тона — это приток денег. Это не понты, приток денег — это финансовая независимость, приток денег — это гарант спокойного сна для вас и вашей семьи. Приток денег: если у вас есть любимая работа или свой бизнес, то в этом случае вам не придётся ежедневно вкалывать до усрачки. Мне придётся волноваться, если вы вдруг заболеете, если произойдут перемены на рынке, если появится новая технология, которая уничтожит ваш бизнес. Но ничто не уничтожит тот факт, что людям нужна крыша над головой, что им необходимо помещение для аренды или просто тёплое место, где можно переночевать.
Вот почему мы стараемся направлять наш приток денег на работу с помещениями, где арендная плата в пределах 800 до 1500 долларов. Таких городов, как Хьюстон, Орландо, мы даже Солт-Лейк-Сити рассматриваем прямо сейчас. Мы как раз недалеко — посмотрите на дома, которыми владеет этот чувак, — это стоит 15 миллионов. Это не инвестиции, это мёртвые деньги. Мёртвые — это глупые, глупые мёртвые деньги. Просто какой-то богатый мужик вместе со своей женой — вы видели рекламу: «Дома, о Господи, нам так нравится!» — и они его построили, потому что у них были деньги. Это необдуманная, обдуманная… Вот, это приносит деньги каждый месяц. Банки не приносят деньги каждый месяц, как и ценные бумаги.
Найдите инвестицию, которая будет приносить ежемесячный доход. Bitcoin — они приносят денег каждый месяц, они не дают свободы, финансовой независимости, они не дают финансовой свободы от переживаний. Я не хочу переживать в жизни, и без этого хватает драмы. Последнее, что мне надо — это переживать из-за денег.
Поэтому мой совет такой: вашими ближе мать должна создавать регулярный приток денежных средств. Не стройте недвижимость, а покупайте. Не связывайтесь с правительством, не ввязывайтесь с правительственной в восьмую программу — от неё одни проблемы. Третье: оставьте в покое частные дома на одну семью, это неудача. Четвёртый совет: двухуровневые, трёхуровневые, в четырёхуровневых квартирах не связывайтесь с ними, их сложнее всего перевести в собственность. Забудьте, забудьте про них.
Вашей первой покупкой должны быть как минимум 16 помещений, но лучше 32, и вам придётся рассмотреть сотни вариантов сделок и найти одну самую стоящую. Затем берёте в банк залог на 65–75 процентов от суммы сделки. Допустим, мы нашли здание с тридцатью двумя квартирами, оно стоит 3 миллиона 800, банк выдаёт, и теперь сумма составляет 2 целых, два миллиона. В следующие годы вы не продаёте это здание — ваши деньги удвоятся или утроятся, если вы знаете, как это всё осуществить. Если для вас это не пустые слова, для меня они точно не пусты.
Я прочитал сотню книг об различных магнатах — Джей Пи Морган, а в Рокфеллера — все они в итоге делали выбор в пользу недвижимости. Забавно, что вся недвижимость, которой они владели, приносила доход. Взять, например, Рея Крока, первого владелеца Макдональдс. Секрет заключался не в бургерах, не в рецептах. AM недвижимости: управляй недвижимостью, тогда ты контролируешь доход и получаешь приток денег. А приток денег — это святой грааль, святой грааль. Amazon — в основе компании приток денег, как и в случае с Netflix: компания основана на притоке денег. Всегда имеют большую целую в ответ те, которые не приносят регулярный доход.
Если бы моя мама продала дом и начала покупать квартиры, то через неделю после смерти отца она бы была мультимиллионером, а потенциальная прибыль была бы минимум 20–30 миллионов. Вместо этого моя мама следующие 40 лет лишь переживала из-за тех жалких крох, что оставил отец. Ваши родители знают лишь половину правды: они знают, как зарабатывать, как копить деньги. Большинство знают, как копить деньги, но они не знают — они не знают, как обеспечить постоянный доход.
Помню, как мама говорила: «Хочешь, чтобы тебе посреди ночи звонили?» Господи, да, я мечтал об этом. Ничего глупее я в жизни не слышал. Мама говорила: «Не ввязывайся с недвижимостью, будут проблемы, проблемы будут, если ты… нельзя зал со в сфере недвижимости, вам нужен приток денег.» В следующем месяце, и через один месяц, и в следующем году, и через два года представьте, что каждый месяц вы будете получать прибыль с пяти тысяч квартир. Просто прикиньте, это 150000 в месяц. Прикиньте, даже если представить, что сдаются лишь 95 процентов из них. Посчитайте — помимо всего прочего, этим можно заниматься вместе, вместе со мной: инвестирует мой брат, сестра, моя теща, моя жена, близкие, просто хорошие друзья; ряд клиентов инвестируют вместе со мной.
Вам тоже необходимо принимать участие в сделках с недвижимостью. Учитесь удваивать, утраивать свои деньги и получайте приток денег, пока ваше состояние, удваиваясь, утраивается. Помните, какая-то недвижимость не будет окупаться — помните об этом. Это не недвижимость, это роскошная. Видите, что делают эти богачи, когда им скучно? «Давай купим дом в горах, мы будем счастливы!» Я бы ни за что не купил такой дом; в аренду бы я его снял.
Честно говоря, не знаю, снимали ли вы его ещё раз, но дом правда хороший, наверное, лучше… Где бы, ладно, приятно, что вы меня послушали. Если у вас есть вопросы, пишите их под видео — с радостью на них отвечу. Возможно, вы в поисках первой сделки или же вы продаёте, или у вас несколько сделок, и вы хотите их объединить, а может, вы купили дом на одну семью и думаете: «Блин, не стоило этого делать.» Я вам с этим помогу. Каждый понедельник я веду своё шоу, посвящённое недвижимости, рассказываю, как вкладывать, также на моем YouTube-канале — полным-полно полезной информации.
Помимо этого, у меня есть подкаст в iTunes «Недвижимость — это просто», если вам интересна подобная информация. Оставляйте комментарии. Я, хоть и в отпуске, но хочу вам помочь. Я хочу дать вам ту недостающую половину данных, которые ваши мамочки и папочки могли не знать, и ваши учителя — кстати, если бы они знали, они сами бы вкладывали в недвижимость.
Помню своего препода по экономике, у него была двухъярусная квартира. Его звали Чарльз. Он не спросил: «Почему бы тебе не купить 50 таких?» Он просто не мыслит масштабно. Не хочу лишь проблем: мужик, у всех проблемы, но какие проблемы? Предпочитаешь ты 150 или 500 квартир, одну или две, 1–2 квартиры — это сплошные проблемы.
Храни вас Бог. Оставляйте комментарии, напишите, если вам понравилось.